相続登記の期限、2027年3月31日が来ます｜横浜の司法書士が解説

こんにちは。横浜市青葉区の川村屋司法書士事務所、司法書士の川村亮太です。

先に結論からお伝えします。2024年4月より前に相続した不動産で、まだ名義を変えていないものがあれば、その相続登記の期限は原則として2027年3月31日です。残りは7か月あまりということになります。

法務省が昨年秋に実施した調査では、相続登記が法律上の義務になったことを「聞いたことがある」人は7割を超えていました。ところが、2024年4月より前に相続した不動産も対象になることを知っていた人は4割ほどのようです。制度の名前は広まったけれど、「昔の相続」が入っていることまでは、まだ知られていないようです。

相続登記の義務化そのものについては、以前のコラム「相続登記の義務化はいつから？」で書きました。今回はその中でも、先に期限が来る「過去の相続」に絞ってお話しします。

2027年3月31日は、最初に期限が来る日です

相続登記が義務になったのは2024年4月1日から。ルールは「不動産を相続で取得したと知った日から3年以内」です。

では、義務化の前にすでに相続していた人はどうなるのか。ここには経過措置が置かれていて、施行日である2024年4月1日を起点として3年、つまり2027年3月31日が期限になります。

言い換えると、この日は義務化されてから最初に期限が来る日です。まとまった数の「過去の相続」も、いっせいにこの日を迎えます。

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になり得ます。ただ、実務に携わる立場から申し上げると、過料そのものよりも、後回しにするほど手続きが重たくなっていくことのほうが大きな問題と思います。

「昔の相続だから関係ない」という思い込み

20年前でも、30年前でも、名義が亡くなった方のまま（相続登記未了）であれば義務の対象です。年数が経てば自動的に義務がなくなる、という仕組みにはなっていません。

ひとつ補足しておくと、期限の起算点は「相続が始まったことを知り、かつ、その不動産を自分が取得したと知った日」です。ですから、たとえば今年になって初めて祖父名義の山林の存在を知った、というようなケースでは、そこから3年と考えることになります。すべての昔の相続が、機械的に2027年3月末で切られるわけではありません。

とはいえ、実家や田畑のように以前から存在を知っていた不動産であれば、2027年3月31日を目安に動いておくのが無難です。

祖父名義のまま止まっている土地

ご相談でよくあるのが、こんなパターンです。

祖父が亡くなったとき、家と土地は父が引き継ぐことで話がついた。ただ、名義変更まではしなかった。そのまま何十年か経って、今度は父も亡くなった。登記簿を見ると、いまだに祖父の名前が残っている。

この状態は、祖父の相続と父の相続が重なっています。実務では数次相続（すうじそうぞく）と呼んでいます。

やっかいなのは、関わる人が増えていくことです。例えば祖父に子が4人いて、それぞれに子がいれば、当事者は10人を超えることもあります。ほとんど顔を合わせたことのない親戚に、あらためて連絡を取るところから始まることもあります。

必要な戸籍も一気に増えます。祖父の出生から亡くなるまでの戸籍に加えて、すでに亡くなっている子それぞれの分も集めることになります。2024年に始まった戸籍の広域交付で負担は軽くなりましたが、おじ・おばの戸籍は対象外です。詳しくは「戸籍の広域交付制度とは？」のコラムに書きました。

そして、放っておく間にまた誰かが亡くなれば、枝はさらに分かれていきます。名義を変えないまま権利だけが薄く広がっていく状態については、前回のコラム「相続登記をしていない不動産は『共有状態』です」で触れました。

登記が祖父の名前のままである限り、その土地を売ることも、担保に入れることもできません。「今すぐ売る予定はないから」と思っていても、いざ必要になったときに、まず数次相続の整理から始めることになります。

今なら登録免許税がかからないことがあります

ここまで負担の話が続いたので、逆の話も。

相続で土地を取得した方が、名義変更をしないまま亡くなった場合、その方の名義にするための登記には登録免許税がかかりません。さきほどの例でいえば、祖父から父への分は非課税で、父から子への分だけを納めればよい、ということです。なお、この措置は土地に限られており、建物は対象外です。

このほか、評価額が100万円以下の土地についても登録免許税が免除されます。私道の持分や山林の一部が当てはまることがあります。

現在の適用期限は2027年3月31日です。もっとも、この免税措置は2018年に始まってから何度か期限が延ばされてきた経緯があり、再度延長される可能性もあります。
なので、「免税措置がなくなる前に急いで」という話ではなく、少なくとも今は使える、というくらいに受け取ってください。

ちなみに、免税を受けるには申請書に決まった一文を書き添える必要があり、それがないと適用されません。

どうしても間に合いそうにないとき

話し合いがまとまらない。戸籍が集まりきらない。そういうときのために、相続人申告登記という手続きが用意されています。

自分が登記簿上の所有者の相続人である、ということを法務局に申し出る手続きです。相続人のうちの一人が単独ででき、登録免許税もかかりません。相続人全員を確定させる必要もないので、準備はぐっと軽くなります。期限内に申し出ておけば、義務を果たしたものとして扱われます。

ただ、これはあくまでも応急処置のようなものです。不動産の権利関係を示すものではないため、申出をしただけでは売却も担保設定もできません。その後に遺産分割がまとまったら、あらためて登記をする義務が別に生じます。

期限に間に合わせるための逃げ道ではありますが、これで片づいたわけではありません。

また、この申告登記を行った相続人の方のみが義務を果たしたものとされることにも注意が必要です。

まず何から確認するか

登記簿で名義を見る

いちばん確実なのは、登記事項証明書（登記簿謄本）を取ってみることです。青葉区と緑区の不動産を管轄するのは横浜地方法務局青葉出張所ですが、証明書を取るだけならどの法務局でも構いません。

ほかに不動産がないか調べる

固定資産税の納税通知書に載らない私道や山林が、あとから出てくることがあります。2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度を使えば、全国の不動産をまとめて確認できます。制度の中身と限界は「所有不動産記録証明制度をわかりやすく解説」をご覧ください。

戸籍を集める

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍が必要です。数次相続になっていると、この作業がいちばん時間を食います。

ご自身で進めてみて、行き詰まったところから相談する、という進め方もできます。

実家の名義、一度確認してみませんか

お盆やお正月にご実家へ帰られたときが、こうした話を切り出しやすいタイミングかもしれません。「あの土地の名義、どうなってる？」の一言から始めていただければ十分です。

「祖父の名義のままらしいが、どこから手をつけていいか分からない」「期限までに間に合うか不安」「相続人が何人いるのかも把握できていない」。このあたりまで来たら、一度ご相談ください。現状の整理と、期限までにできることの見立てだけでも、お役に立てるかと思います。

具体的なトラブルになっていなくても、「まず話を聞いてみたい」という段階で構いません。初回相談は無料です。司法書士には守秘義務がありますので、ご家族の事情も含めて安心してお話しください。

川村屋司法書士事務所 横浜市青葉区すすき野｜相続・遺言・不動産登記のご相談

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