相続したマンション、名義変更しないままで大丈夫？─改正区分所有法と横浜の司法書士が解説

こんにちは。横浜市青葉区の川村屋司法書士事務所、司法書士の川村亮太です。
横浜市内には現在、約8,600棟の分譲マンションがあります。そのうち築40年を超えるものが2,000棟以上あります（横浜市調べ）。にもかかわらず、法律に基づく手続きを経て建替えが実現した件数は、2023年時点でわずか6棟です。

費用の問題もありますが、合意形成のルールにも原因の一端があるとされていました。2026年4月1日、そのルールを定めた「区分所有法」が、約23年ぶりに改正されました。改正のポイントは主に、修繕などの決議ルールの見直し、所在が確認できない所有者への新しい対応、そして建替えや売却の選択肢の拡大の3点です。

分譲マンションをお持ちの方、相続したマンションがある方、知っておいていただきたい内容をまとめます。このコラムシリーズでお伝えしてきた「相続登記の義務化」や「住所変更登記の義務化」ともつながる話ですので、合わせてご覧ください。

修繕や管理の話し合いが進まない理由

管理組合の集会（総会）で修繕工事などを決めるとき、改正前の区分所有法では「区分所有者の過半数の賛成」が必要でした。

ここで言う「過半数」は、出席した人の過半数ではなく、全員を母数にした過半数です。つまり、欠席した人は事実上「反対票」と同じ扱いになっていました。

100戸のマンションで60人が総会に出席し、そのうち35人が賛成しても、全体の過半数には届かないので否決です。関心の高い住民が多数賛成しているのに、欠席者が多いだけで否決になるという状況が起きていました。

改正後は「出席した区分所有者の過半数」で決めることができるようになりました。同じ場面なら、出席した60人のうち31人以上が賛成すれば可決です。

なお、この変更の対象は修繕工事など「区分所有権の処分を伴わない事項」に限られます。建替えや売却といった大きな決断については、別のルールがあります。

連絡のとれない所有者への対応が変わった

相続が終わっていない部屋、転居先が分からない所有者、海外に移ってしまって連絡がとれない方——こうしたケースは、規模の大きなマンションほど出てきやすい問題です。

こうした所有者もこれまでは決議の母数に含まれていたため、合意形成の障壁になることがありました。

今回の改正で、「所在等不明区分所有者」についての除外制度が新設されました。裁判所への申し立てと除外決定を経ることで、所在が確認できない所有者を集会の決議の母数から外すことができます。修繕だけでなく、建替えを含む全ての決議が対象です。ただし、自動的に外されるわけではなく、裁判所の手続きが必要です。

条文上の定義は「区分所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない場合」とされています。この改正の過程で法務省がまとめた資料には「区分所有者の相続等を契機として区分所有建物の所有者不明化が進行している」という記述があり、亡くなった方の相続人が確認できないケースや相続放棄等によって所有者を把握できないケースなども、これに当たりうる状況として考えられています。

あわせて、管理が著しく不十分な専有部分について、裁判所が管理人を選任して管理させる制度も別途新設されています。長期間放置されてしまった空き住戸などを想定した仕組みです。こちらについては、また別の機会に触れます。

建替え以外の選択肢と、決議要件の変化

老朽化マンションへの対応というと、建替えが代表的な選択肢として知られています。ただ、建替え以外にも「建物ごと売却する」「取り壊して更地にする」「大規模改修する」といった手法があります。

これらは改正前、区分所有者全員の同意がなければ実施できませんでした。しかし、現実的に合意が極めて難しく、選択肢として機能していませんでした。

今回の改正で、これらの手法が多数決（区分所有者・議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成）で実施できるようになりました。

建替え決議の要件も一部緩和されています。原則は5分の4以上の賛成が必要ですが、耐震性の不足、外壁の剥落のおそれ、給排水管の腐食といった一定の事由があれば、4分の3以上で決議できます。

ただ正直なところ、決議要件が下がっただけで、老朽化マンションの建替えがすぐに進むわけではないと思われます。費用の負担という、今回の改正が直接扱っていない問題が残るからです。横浜市の建替え実績が長年6棟にとどまってきた背景には、決議の問題だけでなく費用の問題もあります。今回の改正はその入り口の一部を広げるものですが、全てが解決するわけではない、というのが実態です。

相続で受け継いだマンションについて

親が亡くなってマンションを相続したけれど、まだ名義が故人のままになっている——というケースがあります。「売るか貸すか決まっていない」「手続きが面倒で後回しにしている」という理由が多いですが、2024年4月の相続登記義務化以降、相続から3年以内の登記申請が法律上の義務になっています（詳しくは「相続登記の義務化はいつから？」のコラムをご覧ください）。

「うちのマンションは特に問題ないと思う」という方も、どこかのタイミングで、名義の現状を一度確認されることをおすすめします。

マンションの相続、名義変更について気になることがあれば、お気軽にご相談ください。具体的なトラブルが起きていなくても、「現状を整理したい」という段階でのご相談も承っております。初回相談は無料です。司法書士には守秘義務がありますので、安心してご相談ください。

川村屋司法書士事務所 横浜市青葉区すすき野｜相続・遺言・不動産登記のご相談

👉 メールでのお問い合わせはこちら 👉 LINEでのお問い合わせはこちら