相続登記の義務化はいつから？過去の相続や放置するリスクを司法書士が解説

2026年5月12日 2026年5月11日

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こんにちは。横浜市青葉区の川村屋司法書士事務所、司法書士の川村亮太です。

「実家が亡くなった祖父の名義のままになっている」
「最近、相続登記が義務化されたとニュースで見たけれど、うちも対象になるの？」

このようなご相談が、当事務所でも増えています。これまでは期限は特にないとされていた、相続による不動産の名義変更（相続登記）ですが、近年ルールが変わり、放置していると罰則（過料）の対象になる可能性が出てきました。

今回は、いつから義務化されたのか、過去の相続はどうなるのかを中心に解説します。

相続登記が「義務」になりました

不動産の所有者が亡くなった後の名義変更（相続登記）は、これまで「いつかやればいい」という手続きでした。法律上の手続きの期限もなく、放置していても特に支障はないケースもありました。

それが令和6年（2024年）4月1日から、法律上の義務になりました。

きっかけは「所有者不明土地」の問題です。名義変更がされないまま放置された結果、現在の実際の所有者がわからない土地が全国各地に。空き家の放置や災害復旧工事の妨げになるなど、社会問題として無視できない規模になってきたことが背景にあります。

押さえておきたい義務化の「3つのポイント」

① 期限は「相続を知ってから3年以内」

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。遺言書がある場合でも、家族での話し合い（遺産分割協議）で決まった場合でも、「自分がこの不動産を引き継ぐ」とわかった時点からカウントが始まります。

② 過去の相続も対象になる

ここが意外と見落とされがちです。今回の義務化は、令和6年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。

例えば、「20年前に亡くなった祖父の名義のままの土地がある」というケースも対象です。その場合の期限は令和9年（2027年）3月31日です。戸籍等の必要書類の収集や、話し合いにかかる時間を考えると、早めに動き始めておくに越したことはありません。

③ 放置すると「10万円以下の過料」の可能性も

正当な理由なく期限を過ぎても申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

といっても、いきなり請求書が届くわけではありません。

法務省によれば、まず法務局から申請するよう催告（通知）が届きます。催告を受けてその後に申請した場合は、それ以前に義務を怠っていたとしても過料の通知は行わない、という運用が想定されています。
もし催告を無視し続けた場合に、管轄の裁判所へ通知が行くというような流れです。
あくまでも過料を取ることが主目的ではないので、積極的に過料を科していくというスタンスではないようです。

よくある誤解：法定相続分で登記しなきゃいけない？

実務をしていてよく耳にするのが、「とりあえず法定相続分で登記しなければいけないんですよね？」という誤解です。

実は、そんなことはありません。

「法定相続分での登記」とは、法律が定める割合（子が2人なら各2分の1など）で全員を共有名義にする方法のことです。これ自体は有効な方法ですが、お勧めしにくい場合もあります。

共有名義になった不動産を将来売却することになったときには、基本的には共有者全員の合意が必要となります。
また、仮に後から遺産分割協議がまとまって「長男が一人で引き継ぐ」と決まった場合、改めて登記手続きが必要になり、その分費用もかかります。

まずは相続人間でしっかり遺産分割協議をまとめてから登記をする——これが基本の順序です。

話し合いがまとまらない場合の「とりあえず」の対処法

「親族間でもめていて、誰が実家を継ぐかなかなか決まりそうにない」
「遺産分割協議が長引いて、3年の期限に間に合いそうにない」

そういった場合の救済措置として、「相続人申告登記」という制度があります。「亡くなったのは〇〇です。私はその相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず申請義務を果たしたとみなしてもらえます。相続人が単独で手続きでき、添付書類も通常の登記より少なくて済みます。

ただ、注意点もあります。

相続人申告登記は過料を避けるための「応急処置」であって、不動産の名義がご自身のものになるわけではありません。名義変更は完了しているわけではないので、売却も担保に入れることもできないままです。
平たく言うと、「この不動産を使って何かしたい」と思ったときに、結局全員で遺産分割協議をまとめて正式な登記を行う必要はあるということです。

なお、この申告を行った相続人のみが過料を避けることができるとされているので、もし相続人が複数いる場合は、各々がこの申告を行う必要があるということに注意が必要です。

昔の相続を放置している方は、早めのご確認を

相続登記を放置するリスクは、過料だけではありません。実務に携わる立場から申し上げると、最も深刻なのは「相続人がねずみ算式に増えていくこと」です。

祖父の相続を放置している間に、親の世代、さらに兄弟姉妹が亡くなってしまうと、その配偶者や子ども（甥・姪）へと相続の権利がどんどん枝分かれしていきます。
いざ名義変更をしようと思ったときには、「会ったこともない遠方の親戚十数人に連絡を取り、実印をもらって回らなければならない」という状況になっていることがあります。手続きの手間も費用も、放置すればするほど膨れ上がります。

「うちの実家、誰の名義になっているんだっけ？」と少しでも気になったら、まずはお手元の権利証、または毎年春に届く固定資産税の納税通知書を確認してみてください。亡くなった方が全国でどんな不動産を持っていたかを法務局でまとめて調べられる「所有不動産記録証明制度」（令和8年2月スタート）という制度もあります（詳しくはこちらのコラムをご覧ください）。