「不動産、全部把握できていますか？」所有不動産記録証明制度をわかりやすく解説

こんにちは。横浜市青葉区の川村屋司法書士事務所、司法書士の川村亮太です。

以前のコラム「遺言書はどうやって作る？」では、自筆証書遺言と公正証書遺言の違いや選び方についてお話ししました。

今回は少し視点を変えて、相続手続きの「入り口」でつまずきやすいテーマを取り上げます。

「亡くなった親が、どこにどんな不動産を持っていたのか分からない」

相続のご相談を受けていると、こうした声を本当によく耳にします。自宅の土地・建物は分かっていても、「実家の裏にある畑」「昔買った別荘地」「祖父から引き継いだままの山林」など、ご家族が把握しきれていない不動産は意外と多いものです。

実は、こうした「不動産の調査」を大きく変える新しい制度が、2026年2月2日からスタートしました。それが「所有不動産記録証明制度」です。

この記事では、制度の仕組みやメリット、注意点について、一般の方にも分かりやすく解説します。

相続で意外とつまずく「不動産の調査」

相続が発生すると、まず「亡くなった方（被相続人）がどんな財産を持っていたか」を調べる必要があります。預貯金や保険は金融機関に問い合わせれば分かることが多いですが、不動産はそう簡単にはいきません。

これまで、不動産を調べる方法は主に3つありました。

① 名寄帳（なよせちょう） 市区町村の役所で取得できる、その自治体内にある不動産の一覧です。ただし、あくまで「その市区町村の中にある不動産」しか載りません。亡くなった方が複数の地域に不動産を持っていた場合、心当たりのある市区町村すべてに請求しなければならず、漏れが生じやすいのが弱点です。

② 固定資産税の納税通知書 毎年届く通知書には、所有する不動産が記載されています。しかし、非課税の不動産（公衆用道路や免税点未満の土地など）は記載されないことがあります。

③ 権利証（登記済証・登記識別情報） 不動産を取得した際（売買や相続など）に発行される書類です。ただし、古い不動産の権利証は紛失していることも多く、そもそも「権利証が見つからないから、不動産があるかどうかも分からない」という状況になりがちです。

こうした状況から、「把握できていなかった不動産の相続登記がされないまま放置される」というケースが全国的に問題になっていました。

所有不動産記録証明制度とは？

ひと言でいうと、「特定の人が全国で所有している不動産を、法務局がリスト化して証明書にしてくれる制度」です。

登記の仕組みでは、土地や建物ごとに登記簿が作られています。つまり、「この土地の持ち主は誰？」は調べられても、「この人はどんな不動産を持っている？」という逆方向の調べ方はなかなかできませんでした。

この制度は、2024年4月にスタートした相続登記の義務化とセットで整備されました。相続登記が義務になった以上、「そもそも不動産を見つけられない」という状況を放置するわけにはいかない――そうした背景から生まれた制度です。

この制度で何ができるようになったのか

所有不動産記録証明制度の主なメリットは、次の3つです。

① 全国の不動産を一括で調べられる 名寄帳のように、市区町村ごとに何度も請求する必要がありません。1回の請求で、北海道から沖縄まで、全国の法務局に登記されている不動産を一括で調べられます。

「父は転勤が多かったから、どこに不動産があるか見当もつかない」――こんなケースでも、まとめて調査できるのは大きな前進です。

② 相続登記の「登記漏れ」を防げる 2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律で義務づけられています。正当な理由なく登記をしなかった場合、10万円以下の過料の対象になります。

所有不動産記録証明書でリストを取得しておけば、「あとから知らない不動産が出てきた」という事態を防ぎやすくなります。

③ 生前の備えにも使える この制度は、相続人だけでなく不動産の名義人本人も当然に請求することができます。つまり、お元気なうちに「自分が持っている不動産の棚卸し」ができるのです。

例えば、遺言書を作成する際に、この証明書で自分の不動産を確認してから遺言の内容を考える、という使い方も有効です。前回のコラムでもお伝えしましたが、遺言書は「財産の特定」が正確であることが大切です。この制度は、その下準備としても役立ちます。

注意点：万能ではない制度の「限界」

非常に便利な制度ですが、「これさえあれば完璧」というわけではありません。利用する際にはいくつかの注意点があります。

① 登記上の氏名・住所と一致しないと出てこない この制度では、請求書に記載した「氏名」と「住所」を検索条件として、登記記録上の名義人情報と照合する仕組みになっています（法務省ウェブサイト「所有不動産記録証明制度について」参照）。具体的には、氏名の前方一致に加えて、住所は「市区町村」レベルでの一致が検索条件のひとつとなっています。

ここで注意が必要なのは、不動産の登記記録には「登記をした時点での名義人の住所」が記録されているという点です。その後に引っ越しをしても、住所変更の登記をしていなければ、登記上の住所は古いままです。

たとえば、不動産を取得した当時は青葉区に住んでいたが、その後都筑区に引っ越し、住所変更の登記をしていなかったとします。この場合、請求書に「都筑区」の現住所だけを書くと、登記上の住所「青葉区」と市区町村が一致せず、検索結果に出てこない可能性があります。こうした漏れを防ぐには、住民票の除票や戸籍の附票で住所の履歴を確認し、過去の住所も検索条件に追加して請求することがポイントです。ただし、検索条件ごとに手数料がかかる点にはご注意ください。

② 所有権の登記がない不動産は対象外 この制度の検索対象は、「所有権の登記がされている不動産」に限られます（法務省ウェブサイト参照）。そもそも登記されていない建物（古い納屋や増築部分など）はもちろん、表題登記（建物の所在や面積だけの登記）しかされていない建物も、検索結果には出てきません。 また、登記簿がコンピュータ化されていない不動産も検索対象外です。

③ 名寄帳との併用がおすすめ 上記の限界をカバーするには、従来の名寄帳も併せて取得するのが確実です。名寄帳には未登記の建物や非課税の不動産が載っていることもあるため、両方を突き合わせることで、より正確な全体像が見えてきます。

なお、2026年4月1日からは住所等の変更登記も義務化されます。住所や氏名が変わった場合、2年以内に登記を変更しなければなりません。この義務化が浸透していけば、登記上の情報が最新に保たれるようになり、将来的にはこの制度の精度もさらに上がっていくことが期待されます。

誰が・どこで・いくらで取得できる？

実際に証明書を請求する場合の、基本的なポイントをまとめます。

【請求できる人】

• 不動産の名義人本人
• 名義人の相続人（亡くなった方の不動産を調べたい場合）
• 上記の代理人（司法書士など）

プライバシーへの配慮から、誰でも自由に取得できるものではありません。

【請求先と方法】 全国どこの法務局でも請求できます。窓口のほか、郵送やオンラインでの請求も可能です。

【手数料】 検索条件1件につき、1通あたりの手数料は以下のとおりです（法務省ウェブサイト参照）。

• 窓口で書面請求：1,600円（収入印紙で納付）
• オンライン請求・郵送交付：1,500円
• オンライン請求・窓口交付：1,470円

たとえば、現住所と旧住所の2つの検索条件で書面請求する場合は、1,600円×2＝3,200円になります。

【必要書類（相続人が請求する場合の一般的な例）】

• 請求書（法務局の窓口または法務省ウェブサイトで入手）
• 印鑑証明書＋実印で押印した請求書
• 本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証など）
• 相続関係を証明する書類（戸籍謄本など）

（※必要書類の詳細は案件によって異なります。法務省のウェブサイトまたは最寄りの法務局にてご確認ください）

相続の不動産調査で不安を感じたら

所有不動産記録証明制度は、相続手続きにおける不動産調査を大きく変えてくれる仕組みです。ただ、実際に使いこなすにはちょっとしたコツがあります。

「過去の住所を全部調べるにはどうすればいい？」「名寄帳と証明書、両方取ったほうがいいの？」「そもそも、うちの場合は何から手をつければ？」――こうした疑問は、司法書士にご相談いただければスムーズに解決できます。

司法書士は、この証明書の代理請求ができる専門家です。戸籍の収集から不動産の調査、その先の相続登記の申請まで、一連の手続きをまとめてお手伝いできます。

「まだ相続が発生したわけではないけれど、親の不動産がどうなっているか気になる」という段階でも、お気軽にご相談ください。

初回相談は無料で対応しております。司法書士には守秘義務がありますので、安心してお話しいただけます。

川村屋司法書士事務所 横浜市青葉区すすき野｜相続・遺言・不動産登記のご相談

👉 メールでのお問い合わせはこちら 👉 LINEでのお問い合わせはこちら